在上海、深圳同时抛出楼市调控政策之后，南京新出的房贷文件也受到关注。昨日，人行南京分行发布《人民银行南京分行 中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知 》（以下简称《通知》），人行南京分行相关负责人强调，南京发布的文件只是对首次购房和首套房的区别进行了重申，并没有变更首套房的认定内容，不过，他指出，文件重点在于打击首付贷和零首付。

不是“认贷又认房” 

       昨日，几家中介机构向记者反映，不少市民都在打听南京房贷新政的事。“听说首套房认定标准改了，只要贷过，哪怕还清了，也要算二套房？”而根据人行南京分行昨日正式发布的《通知》，只是对首次购房和首套房的认定和房贷政策进行了再次重申，市民的担忧是多余的。

      按照人行南京分行相关负责人的解读：“首套就是贷款买房，比如之前有房，没贷款或者结清了，就是首套。目前南京主城区的房贷政策是，首次购房，首付最低2.5成；首套房且唯一住房，首付最低3成；持有一套，贷款还清最低按首套算；持有一套，贷款没有还清，首付按照4.5成。”

利率7折罕见，一般都是9折 

      搜房网房天下二手房电商总经理助理胡涓娟说，“首次”及“首套”的区分对银行来说，主要是在首付上不同，在贷款优惠利率上并没有太大区别。虽然文件规定的优惠贷款利率下限是基准利率的0.7倍，但目前各家银行仍然执行的是9至9.5折优惠利率。

不过，记者发现，与2015年开年时9.5折一边倒的情况相比，不少银行近日政策已经非常给力，优质客户首套房基本都能办到9折。

假离婚被查将留不良记录 

      当然，通知文件里也有新的内容，重点主要在于打击首付贷和零首付。

人行南京分行相关负责人指出，部分热点城市房地产中介机构、P2P平台、众筹以及小贷公司等，出现从事购房首付款场外配资的情况和苗头，其实质是变相突破了现有的住房信贷政策，放大了房地产金融的杠杆，会埋下风险隐患。

      人行南京分行最新规定是，金融机构做实“面签面谈”，充分核验借款人身份信息、工作和婚姻状况、家庭收入水平的真实性，禁止居民家庭借助“假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的，以及“假离婚”等弄虚作假的借款人，商业银行应当将其计入个人征信不良记录。

      人行南京分行在公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的同时，对现行住房信贷政策作了进一步梳理。根据该行解释，“首次购房”和“首套房”是不同的概念要明确区分，外界“‘认房又认贷’政策要重启”的说法属于误读。

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既没买过房、也没贷过款者为“首次购房” 

      人民银行南京分行相关人士介绍，关于房贷首付比例的政策，最新的调整就是2月份国家出台的最新政策。本次人行南京分行和银监会江苏监管局出台的《通知》，并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整，外界“‘认房又认贷’政策要重启”的说法属于误读。

      目前，江苏居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未曾购买过住房（既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房），在商业银行无购房贷款记录，可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人，江苏的现行信贷政策是，南京主城区（除高淳、溧水外）按揭贷款最低首付比例为25%，高淳、溧水最低首付比例为20%；贷款利率下限均为基准利率的0.7倍。

也就是说，此前既没买过房，也没贷过款的人，是标准的“首次购房”者，首付比例低于已有过购房经历的人。

“首套房”认贷不认房，有贷款未结清算“二套” 

      按照国家政策，对以下3种情况，可以执行或比照执行“首套”住房信贷政策：有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的家庭。“首套”房贷政策即：最低首付30%，贷款利率打七折。目前，南京地区银行普遍执行的是9折利率。

      在“二月新政”发布前，对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的，再次申请住房贷款时，不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款（即通常所说的“二套”房贷）最低首付比例国家定为40％，目前南京、苏州执行45％，省内其余城市40％。贷款利率下限为上浮10%。

      而在国家二月份发布的最新政策中，有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，也可灵活执行“首套房”的最低首付比例，即30%。

      不过，江苏省根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求，要求南京市除高淳、溧水外，仍执行此前的“二套”房贷政策，即最低首付45％，高淳、溧水最低首付30％，贷款利率下限均仍为上浮10%不变。

也就是说，对有房贷的“二套”房贷，“已结清”和“未结清”是有较大差异的，主要差别在贷款利率方面。

“首次购房”房贷条件优于“首套房” 

      对于“首次”与“首套”的认定问题，本次《通知》针对此前实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣地落实政策，并按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持。同时，对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房的贷款范围。“首次”和“首套”的差别在于最低首付比例相差5或10个百分点，贷款利率下限则均7折。

来源：南京日报